ການປັບປ່ຽນຮ້ານຄ້າເປັນຫ້ອງພັກນ້ອຍ

ພື້ນທີ່ປະຫວັດ: ຈາກຮ້ານຄ້າມາສູ່ທີ່ຢູ່

ປະຫວັດຂອງຮ້ານຄ້າທີ່ປັບແປງເປັນທີ່ຢູ່ແມ່ນເກີນຄ່າໄປກັບປະເທດທີ່ມີປະເດັນນຶກ: ຕອນກ່ອນ, ຢ່າງໃນສອງທຳອິດຂອງສະຫະລັດແລະອາຊີບອື່ນໆ, ອາຫານລັດຕະວັດໄດ້ເລີ່ມແປງຮ້ານຄ້າເປັນຫ້ອງພັກສຳລັບຄົນເຂົ້າຮອດໃນເມືອງລາວ ຫຼື ແມ່ນໃນເຊິ່ງມີຂໍ້ຈຳກັດດ້ານພື້ນທີ່. ໃນອາຊີບອາຊີ່ອື່ນໆ, ການປັບປ່ຽນອາຄານເກົ່າເປັນສິ່ງນິຍົມເນື່ອງຈາກຄ່າສ້າງສົ່ງເສີມການອະນຸລັດແລະການຮັກສາມູນຄ່າທຳມະຊາດຂອງເມືອງ. ສໍາຫຼັບສາຍງານທີ່ສັ້ນ, ການແປງແບບຄ່ອຍໆທີ່ປົກປ່ອຍໃຫ້ເປັນຫ້ອງນ້ອຍ ແມ່ນເປັນການຕອບໂຕຕໍ່ຄວາມຕ້ອງການທີ່ຍັງຄົງສູງໃນເມືອງໃຫຍ່.

ການແຈ້ງການຕະຫລາດປັດຈຸບັນ: ທິດທາງການຄ່າແລະຄ່າເຮັດໃຊ້

ໃນຕອນນີ້ ຕະຫລາດບ້ານອັດຕາດອກເງິນແລະຄ່າຢູ່ອາໄສຍັງເປັນຫນັກໃນເມືອງທີ່ນີ້. ການປັບຮ້ານຄ້າເປັນຫ້ອງພັກນ້ອຍມັກມີຄ່າລາຄາລົງຕໍ່ຕໍ່ຫຼາຍ ເມື່ອນັກລົງທຶນຫນ້າເຫັນວ່າຄ່າຊ້າຍຜະລິດສາມາດປິດຄ່າຍ່ອນລົງຫຼາຍເທົ່າ. ຕາມການວິເຄາະຈາກຕົວຢ່າງໃນເມືອງຊົນໃຫຍ່ຫຼາຍ, ການປັບປ່ຽນຮ້ານຄ້າເປັນຫ້ອງພັກນ້ອຍສະເຫຼີມໃຫ້ລາຍໄດ້ຕໍ່ດວນຫຼາຍກວ່າການເປີດຮ້ານຄ້າໃໝ່ທີ່ມີຄ່າລົງທຶນສູງກ່ວາ. ຄ່າສ້າງຕໍ່ໜ່ວຍສຳລັບການແປງແບບມັກຢູ່ໃນຊ່ອງ 300-800 ດອລລ່າຕໍ່ຕູ້ກິໂມເຕີກ (ຂຶ້ນກັບມາກຮູບແບບ) ແລະລາຍໄດ້ຜູ້ເຊົ່າສາມາດສົ່ງກັບອັດຕາກຜົນທົ່ວໄປ (yield) ຢູ່ລະຫວ່າງ 5-10% ຕໍ່ປີ ຂຶ້ນກັບທົດສອບຕູ້ແລະທີ່ຕັ້ງ. ສິ່ງນີ້ແມ່ນຄ່າໂຕຢ່າງທີ່ສາມາດນໍາໃຊ້ເປັນແນວທາງຕັດສິນໃນການວາງແຜນການທຶນ.

ຂໍ້ດີຂອງການລົງທຶນຮູບແບບນີ້

ຫຼາຍຂໍ້ດີເກີດຈາກການນໍາອາຄານທີ່ມີຢູ່ແລ້ວມາໃຊ້ງານໃໝ່. ປະກອບດ້ວຍຄ່າຊ້າຍຕໍ່ຕໍ່ນ້ອຍ, ການຄົ້ນຫາລູກຄ້າດ້ວຍຄ່າເຊົ່າທີ່ຫຼາຍຂຶ້ນ, ແລະອັດຕາກຜົນທີ່ເສຍຫຼາຍບໍ່ສູງ. ນອກຈາກນັ້ນ ການປັບຮ້ານຄ້າເປັນຫ້ອງພັກຍັງຊ່ວຍເພີ່ມທາງເລືອກທາງສັງຄົມສໍາລັບຄົນຮັກການອະໄຫຼ່ຫນ້ອຍ, ນັບທັງສາມາດສົ່ງເສີມໃຫ້ມີການຟື້ນຟູພາຍໃນຊຸມຊົນ. ສ່ວນຫນຶ່ງທີ່ສຳຄັນແມ່ນການປົດສະຖານທີ່ງານສັນຍາທີ່ຢູ່ໃນພື້ນທີ່ການຄ້າ ເຊັ່ນ ຖະໜົນຫຼືກ່ອນທີ່ມີຄວາມສົນໃຈ, ຊຶ່ງສາມາດສ້າງຄຸນນະພາບຊີວິດໃຫ້ກັບຜູ້ອາໄສ.

ຄວາມທ້າທາຍແລະຜະລິດຕົວການ

ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ການແປງຮ້ານຄ້າເປັນຫ້ອງພັກນ້ອຍມີຄວາມທ້າທາຍທາງກົດໝາຍ, ວິທີກໍ່ສ້າງ, ແລະການຄວບຄຸມຄຸນນະພາບ. ບາງບໍລິໂພກຈໍາເປັນຕ້ອງປັບປ່ຽນສັນຍາເຊົ່າ, ກົດລະບຽບການແຜ່ນທີ່, ແລະມາດຕະຖານຄວາມປອດໄພຕ່າງໆ. ການກວດສອບສິດທິການເຮັດງານແລະການຂໍໃບອະນຸຍາດຈາກເລື່ອງເຮືອນແມ່ນສ່ວນສຳຄັນ. ທາງເງິນກໍມີຄວາມສູງໃນເບື້ອງຕົ້ນຖ້າຕ້ອງການປັບປ່ຽນສໍາຮອງການແກ້ໄຂໃຫ້ສາມາດອອກໃບຮັບຮອງ, ແຕ່ຫຼັງຈາກການກໍ່ສ້າງແລ້ວລາຍໄດ້ອາດຈະຄືນມາຄືນ (recoup) ໄດ້ໃນໄລຍະ 4-8 ປີ ຂຶ້ນຢູ່ກັບທີ່ຕັ້ງແລະຄຸນນະພາບການຈັດການ. ນອກຈາກນັ້ນ ການສູນເສຍລູກຄ້າຈາກການປ່ຽນປຸງບາງຄົນກໍອາດເກີດໄດ້, ໂດຍສຳຫຼັບທີ່ມີຜູ້ເຊົ່າທີ່ຝັ່ງຫນາມກັບຮູບແບບດັ່ງກ່າວ.

ການສໍາຫຼັບນັກລົງທຶນ: ກຳນົດແຜນແລະວິທີຄຳນວນ

ສໍາລັບນັກລົງທຶນ, ການແນະນໍາແມ່ນໃຫ້ຢ່າງຊັດເຈນ ກ່ອນທີ່ຈະລົງທຶນໃນການແປງ. ຂໍ້ສຳຄັນທີ່ຕ້ອງພິຈາລະນາມີ: ຄ່າຊື້ອາຄານ, ຄ່າງານກໍ່ສ້າງ, ຄ່າອຸປະກອນ, ຄ່າເຊົ່າທີ່ຄາດວ່າຈະໄດ້, ອັດຕາຫາຍສົງ (vacancy), ແລະຄ່າດໍາເນີນງານ. ຕົວຢ່າງການຄຳນວນ: ຖ້າທ່ານຊື້ໂຊປຮ້ອມກັບ 100,000 ດອລລ່າ, ຄ່າປູບປຸງ 30,000 ດອລລ່າ, ລາຍໄດ້ປີ 12,000 ດອລລ່າຈາກການເຊົ່າຫ້ອງຫນ້ອຍ ຄ່າດໍາເນີນງານ 30% ຂອງລາຍໄດ້ ອັດຕາກຜົນກໍ່ຈະເປັນປະມານ (12,000*(1-0.3))/(130,000) ≈ 6.5% ຕໍ່ປີ. ນີ້ແມ່ນຫຼັກການຄໍານວນພື້ນຖານ ແລະຈຳເປັນຕ້ອງທົດສອບສົງຜົນແທ້ໃນຕະຫລາດທ່ານຢູ່.

ການຈັດການຄວາມສຽງ ແລະ ແນວທາງການເງິນ

ເພື່ອຈັດການຄວາມສຽງ, ນັກລົງທຶນຄວນຈັດຕັ້ງການສະເຫຼີມສົດສ່ວນຂອງການທຶນ ແລະປັນສິ່ງຕ່າງໆເຊັ່ນການປິດກັບເງິນ, ການເປັນພາຍໃນສັນຍາການເຊົ່າລະຫວ່າງຍາວ, ແລະການສະຫນອງການດຳເນີນງານ. ການເງິນສໍາລັບການກໍ່ສ້າງອາດຈະມາຈາກແຫ່ງທຶນເຊັ່ນສົງຊອງສົນທຸລະກິດທ້ອງຖິ່ນ, ກິດຈະການທຶນເອງ, ຫຼືໂປຣແກຣມກໍ່ສ້າງທີ່ສະໜອງໂດຍທະນາຄານ. ການຈັດການສະກຸນສົກສ່ວນ ແລະການມີກົດປະກັນທາງການເງິນຈະຊ່ວຍປ້ອງກັນຄວາມສຽງທີ່ອາດເກີດ.

ການປະເມີນຜົນທີ່ຄາດວ່າຈະເກີດ

ໃນລະຫວ່າງ 5 ເຖິງ 10 ປີ, ຮູບແບບນີ້ອາດຈະສ້າງຜົນດີສໍາລັບຜູ້ລົງທຶນທີ່ເລືອກພື້ນທີ່ທີ່ດີ ແລະຈັດການໄດ້ດີ. ການຮັບຮອງດ້ວຍການຈັດຕັ້ງການບໍລິການທີ່ດີ, ການຮັບຮອງການຕິດຕໍ່ກັບຜູ້ເຊົ່າ, ແລະການສ້າງສິນຄ້າທີ່ເຫັນຄຸນແນວນີ້ຈະຊ່ວຍເພີ່ມຄ່າເປັນສິດສຳລັບຜູ້ຄ້າ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ນັກລົງທຶນຄວນມີແຜນສຳຮອງສີ່ງທີ່ອາດເປັນອັນຕະລາຍ: ການປ່ຽນສະພາບຕະຫຼາດ, ການປ່ຽນແກ່ນະໄວ້ນັກທ່ອງທ່ຽວ, ການບັນຫາການອອກໃບອະນຸຍາດ, ແລະການຄ່າສ້າງທີ່ເພີ່ມຂຶ້ນ.

ຂໍສະຫຼຸບແລະຄໍາແນະນໍາດັບສູງ

ການແປງຮ້ານຄ້າເປັນຫ້ອງພັກນ້ອຍເປັນທາງເລືອກທີ່ນໍາເຖິງໄດ້ສໍາລັບນັກລົງທຶນທີ່ມອງຫາທາງການລາຍໄດ້ທີ່ຍືນຍົງແລະຄ່າຕໍ່ຫຼາຍ. ສໍາລັບຜູ້ຊື້ ການຄົ້ນຄວ້າຂໍ້ມູນທ່າຍຈຳເປັນ, ລວມທັງການຮຽນຮູ້ກ່ຽວກັບກົດລະບຽບທ້ອງຖິ່ນ ແລະການຄໍານວນຄ່າເງິນ. ສຳລັບນັກພັດທະນາແລະນັກຈັດການ, ການອອກແບບຫ້ອງເປັນມາດຕະຖານ, ການຄຸ້ມຄອງຄ່າຈ່າຍ, ແລະການສ້າງຄວາມສະດວກໃຫ້ກັບຜູ້ເຊົ່າ ແມ່ນສິ່ງທີ່ຈຳເປັນ. ສຸດທ້າຍ, ການນຳອາຄານເກົ່າມາໃຊ້ງານໃໝ່ເປັນຫ້ອງພັກນ້ອຍແມ່ນແນວໂນ້ມທີ່ມີສະູດໃນຕະຫລາດທີ່ມີພື້ນທີ່ຈຳກັດ, ແຕ່ຕ້ອງມີການວາງແຜນທາງການເງິນ ແລະການຈັດການຄວາມສຽງຢ່າງລຶກຊັບເພື່ອຮັບປະກັນຄວາມສຳເລັດໃນລະຫວ່າງລະວະເວລາ.